Introducción: antes de demandar, muchas veces se gana tiempo (y dinero) haciendo lo correcto
Cuando un inquilino deja de pagar, la reacción instintiva suele ser: “voy a desahuciar mañana”. Y es lógico: la vivienda o el local es tuyo, tú sigues pagando hipoteca, IBI, comunidad… y el impago se acumula.
Pero antes de iniciar un desahucio conviene detenerse un momento y plantear una estrategia: hay alternativas que pueden (1) lograr el cobro, (2) conseguir una salida rápida sin pleito, o (3) preparar la demanda de forma que el procedimiento sea más sólido y rápido, evitando errores típicos que se pagan caro.
En este artículo te explico, con enfoque práctico, qué puede hacer un propietario antes de presentar el desahucio, con especial atención a la negociación, la mediación y el requerimiento fehaciente.
1) Primer paso: diagnosticar el problema con precisión (sin suposiciones)
Antes de enviar mensajes “en caliente”, conviene aclarar 6 puntos básicos:
- Qué se debe exactamente: renta, suministros, comunidad repercutida, IBI pactado, penalizaciones, etc.
- Desde cuándo: un mes suelto no es lo mismo que 4 meses
- Si hay avalista/fiador o seguro de impago (y qué exige para activar cobertura).
- Cómo se pagaba: transferencia, efectivo, Bizum, domiciliación (y si hay devolución bancaria).
- Qué dice el contrato sobre mora, actualizaciones y
- Si el inquilino sigue ocupando o ya ha “desaparecido” dejando cosas
Esto no es burocracia: es la base para negociar bien y, si toca demandar, demandar con fuerza.
2) Contacto inicial y negociación: sí, pero con método (y dejando rastro)
Muchas situaciones se reconducen con un contacto correcto:
- A veces el impago es real pero hay voluntad de arreglarlo.
- Otras, es la fase inicial de una estrategia de “aguantar” lo máximo
- Y en ocasiones hay conflicto personal, pero un marco claro desbloquea el
Qué funciona (y qué no)
Funciona:
- Un mensaje/llamada breve, educado y directo: “Hay X euros pendientes de los meses A/B. Necesito propuesta de pago antes del día Y”.
- Un plazo corto (48–72h para contestar; 7 días para proponer plan).
- Propuesta por escrito: plan de pagos o entrega voluntaria de llaves.
No funciona (y además te puede perjudicar):
- Amenazas, acoso, “me presento allí”, llamadas constantes, presión a
- Cortar suministros a la fuerza o cambiar cerradura (además de ilegal en muchos escenarios, te puede explotar después).
- Aceptar pagos “raros” sin concepto o sin recibo: luego discutirás qué se pagó y qué
La regla de oro
Negocia siempre por escrito (WhatsApp sirve como apoyo, pero lo serio: email o burofax) y con
conceptos claros: “renta octubre 2026”, “suministro”, etc.
3) Plan de pagos con reconocimiento de deuda (cuando hay voluntad real)
Si el inquilino reconoce el problema, el siguiente escalón es formalizar:
- Reconocimiento de deuda (importe, desglose y fecha).
- Calendario de pagos.
- Cláusula de vencimiento anticipado si falla una
- Forma de pago (transferencia a cuenta X; concepto obligatorio).
- Compromiso de entrega (si el acuerdo incluye salida). Esto, bien hecho, te da dos ventajas:
- reduce discusiones futuras,
- te facilita reclamar si el acuerdo se
4) “Te condono parte si te vas ya”: salida rápida, lícita y muy usada
Una de las vías más eficaces es la siguiente: pactar una salida voluntaria rápida y, a cambio,
condonar (perdonar) parte de deuda y/o costas.
Esta lógica está tan asumida que la propia LEC permite al demandante anunciar en la demanda que condona todo o parte de deuda y costas si el arrendatario desaloja voluntariamente dentro del plazo que se indique (con un mínimo).
Traducción práctica:
- Puedes intentar ese acuerdo antes de demandar.
- Si el inquilino acepta, puedes evitar meses de
- Si no acepta, al menos ya has ofrecido una salida razonable (y has medido su actitud).
5) El punto clave: requerimiento fehaciente (burofax) antes de demandar
Aquí está una de las piezas más importantes cuando hay impago.
5.1. Por qué importa tanto
La falta de pago es causa de resolución del contrato para el arrendador.
Pero además, en el desahucio por impago existe la figura de la enervación: el inquilino puede “parar” el desahucio pagando lo que debe… salvo que se den ciertas circunstancias.
En concreto, la LEC establece que no procede esa enervación si el arrendador requirió de pago por medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hizo al presentar la demanda.
Esto es crucial: un burofax bien planteado puede evitar que el inquilino “pague en el último momento” solo para ganar tiempo.
5.2. Qué debe incluir un burofax útil
- Identificación de partes y vivienda/local.
- Referencia al contrato (fecha) y al
- Detalle de deuda (meses + importes).
- Requerimiento claro: “pague en X días / presente propuesta / entregue llaves”.
- Advertencia: “de no atenderse, se ejercitarán acciones judiciales de desahucio y reclamación”.
Idealmente, que sea con certificación de contenido y acuse de recibo, para poder acreditarlo sin discusión.
5.3. Variante notarial/judicial (casos especiales)
Si el arrendamiento está inscrito en Registro y hay cláusula específica, la LAU contempla un mecanismo de requerimiento judicial o notarial ligado a la resolución por falta de pago en ciertos supuestos.
No es el camino habitual para todos los casos, pero conviene saber que existe.
6) Mediación y vías pactadas: cuándo convienen de verdad
La mediación no es “buenismo”: es una herramienta. Sirve especialmente cuando:
- hay impago pero el inquilino quiere salir sin conflicto,
- hay problemas familiares, desempleo o vulnerabilidad,
- hay voluntad de acuerdo sobre plazos, entrega de llaves, liquidación.
Además, la propia LEC prevé que en cualquier momento del procedimiento el órgano judicial pueda plantear a las partes derivar a mediación u otro medio adecuado de solución de controversias, y que la derivación requiere conformidad (y puede llevar a suspensión).
Traducción: la solución pactada está “normalizada” en el sistema, y en la práctica muchas veces ahorra meses.
7) Activar garantías: fiador/avalista/seguro de impago
Antes de demandar, revisa si hay:
- fianza (ojo: no suele cubrir meses largos, pero ayuda),
- aval bancario,
- fiador solidario,
- seguro de impago.
En desahucios por impago, también existe la posibilidad de acumular acciones contra fiador/avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho, lo que refuerza la importancia de “hacer bien” el requerimiento inicial.
8) ¿Y si decido demandar? Qué pasa justo después (para que entiendas el valor de lo previo)
Cuando se presenta demanda de desahucio por impago, el Letrado de la Administración de Justicia, tras admitirla, requiere al demandado para que, en 10 días, desaloje, pague, enerve pagando todo, o formule oposición; y además se fija fecha de vista y de lanzamiento en caso de no oponerse. (
Esto explica por qué, antes de demandar, interesa:
- tener la deuda perfectamente calculada,
- haber requerido fehacientemente,
- tener pruebas ordenadas,
- y, si procede, haber intentado una salida pactada. Porque entonces el procedimiento es más difícil de “embarrar”.
9) Checklist previo (rápido) para estar listo en 48 horas si todo falla
Antes de demandar, conviene reunir:
- Contrato y
- Acreditación de titularidad/legitimación (según caso).
- Cuadro de impagos (mes a mes).
- Extractos bancarios o justificantes de
- Comunicaciones previas (WhatsApp/email).
- Burofax (si se envió) con acuse y certificación.
- Datos del domicilio correcto del inquilino (y alternativos si los hay).
- Si hay fiador/avalista: contrato de fianza/aval y
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar y, a la vez, preparar el desahucio?
Sí. De hecho es lo recomendable: negocias con plazo y, si no hay cumplimiento, ya estás listo.
Si el inquilino paga parte, ¿pierdo el derecho a desahuciar?
No necesariamente, pero hay que gestionar los pagos con cuidado, con conceptos claros, y sin mensajes que parezcan una “renuncia” o una condonación total. Cada caso requiere estrategia.
¿Es buena idea “perdonar” deuda para que se vaya?
A veces es la mejor decisión económica. Si el inquilino es insolvente, perseguir 6.000€ durante años puede ser peor que recuperar la vivienda en 15 días y minimizar daños.
¿La mediación funciona con inquilinos morosos?
Funciona cuando hay algo que negociar: plazos, entrega, liquidación. Si la otra parte solo quiere tiempo, no funciona; por eso el burofax y los plazos son esenciales.
Cierre: la mejor estrategia es la que te devuelve la posesión con el menor coste total
Si tu inquilino deja de pagar, no siempre la opción óptima es demandar de inmediato. Muchas veces la secuencia inteligente es:
- cálculo y pruebas,
- negociación con plazo,
- burofax fehaciente (bien hecho),
- acuerdo de salida (si es viable),
- y si no, desahucio con la base
Si quieres, puedo ayudarte a diseñar la estrategia (y la documentación) para tu caso concreto en Álava/Euskadi, minimizando tiempos y riesgos.
Redactado por D. Igor Salazar Iñiguez de Heredia, Letrado del ICAA nº 1307 con despacho en
Portal del Rey 3 oficina 9 de Vitoria. Mi contacto de WhatsApp es 692702486. Última actualización: marzo 2026
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