Cuando un propietario me dice “quiero desahuciar”, casi siempre el problema real no es “si puedo” (normalmente, si hay impago o fin de plazo, se puede), sino si voy a poder hacerlo rápido y sin tropiezos. Y ahí manda una cosa: la documentación.
En un desahucio, un documento que falta puede traducirse en: inadmisión, requerimientos para subsanar, suspensiones, discusiones sobre enervación, o incluso una oposición “con vida” que no deberíamos haber alimentado. La buena noticia es que esto se controla con un checklist claro.
En este artículo te dejo la documentación imprescindible, organizada por fases, para que tu demanda de desahucio llegue “armada” desde el minuto uno.
1) Primero, ubica el tipo de desahucio (porque cambia lo que tienes que probar)
En la práctica, los más habituales son:
- Desahucio por falta de pago (renta o cantidades asimiladas: suministros, comunidad, IBI si se pactó, etc.). La falta de pago es causa expresa de resolución del contrato.
- Desahucio por expiración legal o contractual del plazo (fin de contrato, fin de prórrogas, ).
Esto importa porque, por ejemplo, en impago existe la enervación (posibilidad del inquilino de “parar” el desahucio pagando), con reglas muy concretas.
2) Documentos “troncales” (sin esto, no empieces)
A) Contrato de arrendamiento y anexos
- Contrato firmado (todas las páginas).
- Anexos: inventario, entrega de llaves, estado de la vivienda, pacto de gastos (IBI, basura, comunidad…), cláusulas de actualización, etc.
- Prórrogas, novaciones o renovaciones (si existen).
- Si hay varios arrendatarios, identifica a todos y aporta el contrato donde
Por qué es clave: el contrato es la base para acreditar la relación arrendaticia, la renta, la duración, los gastos repercutidos y, en su caso, el pacto sobre suministros o cantidades asimiladas.
B) Acreditación de quién demanda (legitimación)
Aquí hay dos niveles:
1. Si eres propietario/arrendador:
- Nota simple o documento que acredite titularidad (recomendado).
- Si el arrendador es una sociedad: escritura/poder, CIF y acreditación de representación.
- Si no eres titular registral, pero eres arrendador válido (por ejemplo, usufructuario,heredero con facultades, comunidad de propietarios, etc.):
- Documento que acredite tu posición jurídica y capacidad para arrendar y
Objetivo: evitar la típica oposición del inquilino por “falta de legitimación”.
C) Representación procesal: procurador y poder
En desahucios lo normal es ir con abogado y procurador (no aplica la excepción de juicios verbales por cuantía ≤ 2.000 € porque el desahucio no se determina por cuantía).
Documentos:
- Apud acta (electrónico o presencial) o poder notarial.
3) Si el desahucio es por impago: prueba del impago (y de la deuda)
Aquí es donde se ganan o se pierden meses.
A) Cuadro de deuda (imprescindible)
Prepara un cuadro claro con:
- mensualidades debidas (mes a mes),
- importes exactos,
- conceptos (renta, comunidad, suministros, IBI pactado, ),
- pagos parciales si los hubo,
- total
B) Soportes del cuadro (prueba documental)
Acompaña:
- Extractos bancarios del arrendador donde se vea que no entra la renta.
- Si el pago era por transferencia del inquilino: extractos o justificantes que evidencien ausencia de pago.
- Si había domiciliación: justificantes de devolución de
- Si el pago era en efectivo (mala idea): recibos firmados históricos y constancia de que ya no se paga (si no, el pleito se complica mucho).
C) Si reclamas “cantidades asimiladas”
Si reclamas suministros o gastos:
- Facturas (luz, gas, agua) y acreditación de que el contrato o pacto obliga al
- Recibos de comunidad o derramas repercutibles, con pacto contractual si
- Si se pactó IBI/basuras: la documentación del tributo y el pacto en
4) La pieza que más acelera (o bloquea) un desahucio por impago: el requerimiento fehaciente
En impago, el inquilino puede enervar pagando, pero no siempre. Una forma típica de cerrar la puerta a la enervación es haber hecho requerimiento fehaciente con al menos 30 días antes de presentar la demanda, y que no se pagara.
Documentación del requerimiento
- Burofax con certificación de contenido y acuse (muy recomendable).
- Requerimiento notarial (si se hizo).
- Cualquier medio fehaciente
Consejo práctico: si tu objetivo es minimizar riesgos, el burofax “bien hecho” suele ser la inversión más rentable antes de demandar.
5) Ojo: la demanda puede no admitirse si no “cierras” la cuestión de la enervación
La LEC prevé expresamente que no se admitirán demandas de desahucio por impago si el arrendador no indica las circunstancias que permitan o no la enervación en ese caso concreto.
Traducción: no basta con “hay impago”. La demanda debe dejar claro, por ejemplo:
- si hubo requerimiento fehaciente previo (y cuándo),
- si el inquilino ya enervó en el pasado,
- si procede o no procede Y para eso, necesitas documentos.
6) Documentación para “blindar” la fase inicial del procedimiento (lo que el juzgado va a activar)
Una vez admitida la demanda de desahucio por impago, el LAJ requerirá al demandado para que en 10 días:
- desaloje,
- pague,
- o (si pretende enervar) pague todo,
- o comparezca y se oponga. Además, el requerimiento debe incluir:
- fecha de vista si hay oposición,
- y fecha/hora de lanzamiento si no hay oposición. (BOE)
¿Qué implica para ti?
Que tu demanda y anexos deben permitir que el juzgado:
- requiera correctamente,
- señale fechas,
- y, si no hay oposición, finalice y lance sin más
7) Si quieres facilitar una salida rápida: documentación para condonación condicionada
La ley permite que en la demanda el arrendador asuma el compromiso de condonar todo o parte de la deuda y costas, condicionado al desalojo voluntario, con un plazo no inferior a 15 días desde la notificación.
Si vas a usar esta vía, documenta:
- la cantidad concreta que condonas,
- y deja claro el plazo y la condición.
A veces, esto convierte un procedimiento “de guerra” en una salida ordenada.
8) Si hay fiador o avalista solidario: documentación específica (y requisito clave)
Se pueden acumular acciones contra el fiador o avalista solidario, pero previo requerimiento de pago no satisfecho.
Documentos:
- contrato donde conste fiador/avalista solidario,
- requerimiento fehaciente al fiador/avalista (y prueba de que no pagó),
- y cuadro de
9) Si el inmueble es vivienda habitual y temas de “vulnerabilidad”: lo que conviene llevar preparado
En procedimientos de recuperación/posesión en determinados supuestos, si la finca es vivienda habitual, en la admisión se informa de la posibilidad de acudir a Administraciones competentes y se comunica el procedimiento para valorar vulnerabilidad.
¿Qué documentación te puede ahorrar retrasos?
- Si conoces la situación: cualquier dato sobre si es vivienda habitual (contrato, empadronamiento si lo tienes, comunicaciones).
- Si eres pequeño propietario y el procedimiento exige declarar si eres gran tenedor/no: en determinados casos se pide especificarlo y, si dices que no lo eres, se exige certificación registral de propiedades a tu nombre.
(Esto depende del tipo exacto de acción, pero conviene tenerlo localizado desde el principio para evitar subsanaciones).
10) Checklist final: lo que yo considero “carpeta de desahucio” (lista para demandar)
Documentación básica
- Contrato de arrendamiento + anexos + prórrogas/novaciones.
- Nota simple o documento de titularidad / legitimación.
- DNI/NIE/CIF del arrendador y acreditación de representación si es persona jurídica.
- Poder/apud acta para
Si es por impago
- Cuadro de deuda
- Extractos bancarios / recibos devueltos / prueba de
- Facturas y pactos contractuales si reclamas suministros o
- Requerimiento fehaciente previo (si existe) y acreditación de fechas (clave para enervación).
Si es por expiración de plazo
- Contrato y prueba de vencimiento/prórrogas.
- Notificaciones/preaviso si corresponde (según el caso).
Si hay fiador/avalista
- Identificación completa del
- Requerimiento fehaciente al fiador no
Si vas a ofrecer condonación por desalojo
- Compromiso de condonación en demanda con cantidad y plazo ≥ 15 días.
Preguntas frecuentes (rápidas y útiles)
¿Es obligatorio el burofax antes de demandar?
No siempre es “obligatorio”, pero es muy recomendable. Y si quieres impedir la enervación, el requerimiento fehaciente con 30 días de antelación puede ser determinante.
¿Qué pasa si el inquilino paga tras la demanda?
Puede enervar si cumple requisitos (y si no está impedida por requerimiento fehaciente previo o por enervación anterior).
¿Cuándo se le requiere para pagar o irse?
Tras la admisión, el LAJ requiere al demandado para que en 10 días desalojé/pague/enervé u oponga.
¿Puedo reclamar también las rentas debidas?
Sí. En desahucios por impago se permite acumular la reclamación de rentas/cantidades y, en su caso, acciones frente a fiador con requisitos.
Redactado por D. Igor Salazar Iñiguez de Heredia, Letrado del ICAA nº 1307 con despacho en Portal del Rey 3 oficina 9 de Vitoria. Mi contacto de WhatsApp es 692702486.
Última actualización: febrero 2026
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