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1.-Concepto y naturaleza jurídica comunes de la renta

La contraprestación debida por el arrendatario al arrendador por la prestación del goce o uso de la cosa arrendada se denomina precio, renta, merced o alquiler y así nuestro artículo 1543 del Código Civil exige “precio cierto”, pero no añade a ésta expresión, a diferencia de lo que para el contrato de compraventa hace el artículo 1455, la necesidad de que dicha renta haya de ser necesariamente en dinero o signo que lo represente, y en tal sentido recoge en el artículo 17.3 de la nueva Ley, al referirse al tema de la renta, que el pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada, omitiendo la necesidad de que la misma se satisfaga en dinero o signo que lo represente, con lo que nada impide que se recurra a otras utilidades como medio representativo, distinto del precio, del goce de la cosa arrendada y así, podrá fijarse en obras que haya de realizar el arrendatario, en géneros, o el caso del arrendamiento ad meliorandum, en que se concede el uso o goce del inmueble para obtener la propiedad de las mejoras hechas por el arrendatario en equivalencia.

La fijacion de renta en los arrendamientos es tan esencial como la vivienda dado el carácter signalagmatico del contrato (tu me das yo te doy). Por ello, el incumplimiento del contrato habilita a la rescision del contrato mediante la acción de desahucio por impago de renta.

2.-Requisitos esenciales en la legislación arrendaticia

La renta habrá de fijarse, como requisito esencial, en un precio cierto determinado, o en éste último caso determinable mediante criterios preestablecidos por las partes mismas, pero sin que dicha fijación pudiera –en consonancia con lo dispuesto en el artículo 1115 del Código Civil- quedar recomendada al exclusivo arbitrio de cualquiera de los contratantes, ya que en otro caso sería redargüible el contrato de nulidad (artículos 1261 y 1547 del Código Civil).

Por otra parte, laguna importante resulta la de determinar qué conceptos, desaparecidas hoy las con anterioridad denominadas cantidades asimiladas, conforman la renta, debiéndose tal vez entender aquella integrada también por obras, gastos y servicios pactados, lo que en absoluto resultará baladí sobre todo a la hora y a los efectos de su revisión y exigencia.

3.- La libertad de pacto, principio rectos en la estipulación de la renta

Abona ésta tesis el principio general que anima la Ley en ésta materia, por el que y en cuanto a la determinación de la renta, se establece la libertad de pacto entre los contratantes, sin limitación alguna, aproximándose con ello la nueva Ley al texto de nuestro Código Civil, a salvo lo dispuesto para las Viviendas de Protección Oficial, tema sobre el que volveremos más adelante.

En cualquier caso, pudiera pensarse, vía interpretación sistemática y a la luz de los artículos 17 a 19 de la Ley, que subyace en la misma la idea general de que el precio ha de fijarse en dinero o signo que lo represente, al establecerse bases para la actualización de rentas y regularse la elevación de rentas por mejoras, de donde parece seguirse se refiere a las rentas en dinero, e incluso en la disposición adicional quinta al recoger como medio de enervar la acción de desahucio la consignación o pago del importe de las cantidades adeudadas en concepto de renta.

¿Sería posible una estipulación de pago en moneda extranjera?

A salvo lo dispuesto en la legislación de control de cambios, y en virtud del principio de libertad para la determinación de la renta, podría considerarse en contra del supuesto el hecho de que en ocasiones se pudieran estar encubriendo de ese modo verdaderas actualizaciones. Otra cosa, ésta perfectamente lícita, sería el pago en moneda nacional pero con la cláusula “valor en moneda extranjera”, si bien es posible que sólo con referencia al plazo contractual que exceda del mínimo legal o incluso para éste pero con el límite del IPC.

En cualquier caso entendemos, que con los términos de que se sirve la Ley, cabe distinguir, entre aquellos contratos cuya renta se estipule en dinero o al menos su mayor parte sea en dinero – supuesto de renta mixta, en dinero más otra contraprestación – que se regirían por la nueva Ley, y los demás casos que se regirían por lo dispuesto en el Código Civil, quedando excluidos de la nueva Ley, como ya justificaremos al estudiar los supuestos de los contratos de arrendamiento ad meliorandum, o los contratos en los que la contraprestación consista en servicios.

4.- El pago de la renta: circunstancias y efectos

Comienza el art. 17 disponiendo que la renta será la que libremente se estipule por las partes. Pero, ¿Habría sido mucho pedir al legislador de una Ley de Arrendamientos Urbanos algún pronunciamiento expreso acerca de que la primera obligación que incumbe al arrendatario es precisamente pagar la renta pactada? Bien pues en defecto de pacto habrá de entenderse, según dispone el artículo 17.2 de la Ley:

a)Que el pago de la renta se presume, salvo pacto en contrario, se hará mensualmente.

b)Que el pago de la renta se efectuará dentro de los siete primeros días de cada mes, con lo que se fija el criterio del pago anticipado.

c)Que se abonará, salvo pacto en contrario, en efectivo metálico.

d)Que el pago se realizará en la vivienda arrendada, si las partes no hubieran establecido otra cosa al contratar.

e)Que el arrendador entregará al arrendatario recibo del pago. En cualquier caso, queremos siquiera plantear la duda y la interrogante relativa al dato probatorio del pago, desde luego novedoso respecto de la Legislación de 1964, si bien no obviamente respecto de la común del Código Civil. Aun así, ¿quid del pago por consignación, de indudable interés para supuestos en el que el arrendador trate de forzar un desahucio sobre la base de una mora debitoris, no aceptando el pago, o no desplazándose al lugar de cobro, etc., tal como se insinúa en la Disposición Adicional 5.ª.

f)Prohibición absoluta para el arrendador de exigir el adelanto de más de una mensualidad de renta, lo que a su vez facultará al arrendatario ante una tal presen tensión de obligar a la devolución en cuanto al exceso.

La obligación de pago de la renta deriva de la vigencia del contrato de arrendamiento, de forma que si se hubiere extinguido o hubiere quedado resuelto el contrato, se nos plantea el problema de que ocurre cuando el arrendatario no desaloja la vivienda hasta una época posterior.

La jurisprudencia ha oscilado entre la tesis según la cual surgía una obligación del ocupante –ya no arrendatario-de pagar las rentas hasta que ponga el inmueble arrendado a disposición del arrendador; y la de que el ocupante ha de indemnizar al arrendador por haber retenido la vivienda, inclinándonos por ésta última tesis, como ya vimos anteriormente, tesis ésta última recogida en la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Mayo de 1993, R. Ar. 3.729, en la que se señala además que se fijará dicha indemnización en período de ejecución de sentencia.

El impago de la renta dará lugar a legitimar al arrendador para ir a un proceso de , deshaucio con abogado y procurador.

5.- La actualización de la renta: fundamento y alcance

El problema de la renta no era tanto la libertad en su establecimiento o determinación cuanto las insuficientes y exiguas previsiones acerca de la actualización de su valor en el tiempo, la falta de ajuste a los valores del mercado y, en definitiva, la falta de equivalencia de las prestaciones, de ahí la conveniencia de introducir alguna de las cláusulas de estabilización o de revisión admitidas en nuestro Derecho.

Características singular de la nueva Ley, es la de haber introducido, por ministerio de Ley, el régimen aplicable a los contratos para la actualización de renta, distinguiéndose en el artículo 18, entre contratos celebrados que no exceda del plazo de duración legal de cinco años, o el plazo pactado según el artículo 9.º, si fuere inferior, y los contratos de superior duración, después del plazo pactado según el artículo 9º., entendiéndose que en cuanto a los primeros cinco años o al plazo de duración del contrato si éste fuere inferior a cinco años en los casos previstos en el artículo 9.º, se haya hecho constar expresamente al contratar la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de cinco años para destinarla a vivienda primaria y permanente, o bien el arrendatario no optara por su continuación, renunciando a la prórroga, que cualquiera de las partes podrán actualizar la renta para lo que sería de aplicación el módulo de indexación anual de los Precios de Consumo. En cuanto a los contratos de plazo mayor y en la parte en que excediera de ésos cinco años, por haberse convenido entre las partes un plazo superior al mínimo legal o después del plazo pactado según el artículo 9.º, ésa actualización podría fijarse libremente por las partes en base a criterios distintos, y sólo en defecto de pacto les sería de aplicación el régimen que para la actualización durante el plazo mínimo legal fija el artículo 18.

 

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